Lo de los seguros suele ser para bonificarte con una reducción en el interés, otros te meten alarma de casa.
Alto respecto a hace 5 años que es lo único que puedo comparar. Has mirado en todos los bancos? Yo cambié de banco porque me ofrecían mejores condiciones.
La verdad que no puedo ir a otro, porque necesito que me financien el 90% y estos son de los pocos que lo hacen a día de hoy.
Sobre lo vecinos, vivimos actualmente en la comunidad de alquiler, asi que sabemos lo que hay. Eso lo mire tambien (no sabia ni que se podia mirar por internet, me lo enseño un amigo). Y si basicamente es lo esperado, un zulo muy caro con casi un 50% de zonas comunes. Lo de rojo, eso donde se debe de pedir? Me han enviado ahora una copia del contrato de arras, para que le echemos un vistazo. No si es el contrato "tipo" pero cambiaria tantas cosas ¬¬
Me han enviado el contrato de arras. En rojo he puesto algunas cosas que suscitan dudas. CONTRATO DE DE ARRAS En Madrid, a … de ……….. de 2022 REUNIDOS De una parte, Dña. ……………… y D. ……………….., mayores de edad, de nacionalidad española, con domicilio en Madrid C/ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx y con D.N.I./N.I.F. número xxxxxxxxxxxxx, respectivamente quienes intervienen en su propio nombre y derecho. Y De otra, Dña. Xxxxxxxxxxxx y D. xxxxxxxxxxx mayores de edad, de nacionalidad xxxxxxx, con domicilio en Madrid xxxxxxxxxxxxxx, y con D.N.I./N.I.F. número xxxxxxxx y xxxxxxx respectivamente quienes intervienen en su propio nombre y derecho. Las partes se reconocen la capacidad legal suficiente para obligarse y para la firma del presente contrato y, a tal efecto, EXPONEN I.- Que Dª. ……….. y Dº. ………… (en adelante la “Vendedora”) tienen el pleno dominio con carácter privativo de la siguiente finca: URBANA: C/ xxxxxxxxxxxxxx y plazas de garaje xx y xx TÍTULO: Les pertenece por título de carácter privativo, del pleno dominio de esta finca, por título de compraventa. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad número xx de Madrid al Tomo xxxxx, Libro xxxx, Folio xxx, Finca xxxxx. Cargas de la Vivienda: Libre de Cargas. REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE: xxxxxxxxxxxxxxxxxx ARRENDAMIENTOS Y OCUPANTES: Declaran la Vendedora que el inmueble se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes por cualquier título. II.- Que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra al corriente de pago de todas sus obligaciones legales, urbanísticas y fiscales, incluidos los gastos de comunidad tanto ordinarios como extraordinarios, si los hubiera, hasta la fecha. III.- Que estando la Vendedora interesada en transmitir el inmueble y Dª. xxxxxxxxxxxx y D. xxxxxxxxxx (en adelante la “Compradora”), interesada en adquirirla, deciden ambas partes suscribir el presente contrato de ARRAS para la transmisión del inmueble descrito en el Expositivo I del presente contrato, como cuerpo cierto y libre de cualquier carga y gravamen, a excepción de las cargas antes reseñadas, de arrendatarios y ocupantes por cualquier título, y estando al corriente del pago de todas las tasas, impuestos, arbitrios vigentes, y gastos de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, si los hubiera, devengados hasta la fecha. El presente contrato se regirá de acuerdo con las siguientes ESTIPULACIONES PRIMERA. - ENTREGA DE ARRAS La Compradora entrega a la Vendedora la suma de XXXXXXXXXXXXX, en concepto de arras. El importe total de las arras es entregado de la siguiente manera: 1.- La cantidad de XXXXXXXXXXXXXXXXX) ha sido entregada por la Compradora a la Vendedora con fecha xx de xxxxxx de 2022. mediante transferencia bancaria al número de cuenta ES XXXXXXXXXXX (se adjunta copia del justificante de pago al contrato). La Vendedora otorgan en este acto la más eficaz carta de pago sobre la citada cantidad. SEGUNDA. - PRECIO DE LA COMPRAVENTA. Precio. El precio total del inmueble se pacta en la cantidad de XXXXXXXXXXXXXXXX Forma de pago. Del precio de XXXXXXXXXXXXXX la Compradora deducirá las arras entregadas por importe de XXXXXXXXXXXXX Consecuentemente, en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa la Compradora entregará a la Vendedora la suma total de XXXXXXXXXXXXX XX €), mediante cheque/s bancario/s nominativo/s a nombre de la Vendedora. TERCERA. - ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa deberá tener lugar con anterioridad al 1 de noviembre de 2022, ante el Notario de Madrid que la Compradora designe. A tal efecto la Compradora deberá comunicar a La Vendedora, el nombre y dirección del Notario elegido y la fecha y hora en que tendrá lugar el otorgamiento, todo ello con una antelación mínima de diez (10) días naturales. El plazo pactado, no podrá ser ampliable bajo ningún concepto. Solamente en el caso de que por la crisis sanitaria derivada del COVID 19, se decretase el confinamiento de la localidad donde resida alguna de las partes, se fijaría nueva fecha una vez trascurrido el confinamiento de 15 días para formalizar la escritura. CUARTA. - INDEMNIZACIÓN. En el supuesto en que la Vendedora incumpliese alguna de las obligaciones asumidas en virtud del presente contrato, devolverá al Comprador las arras entregadas en el presente contrato por importe de XXXXXXXXXXXXXX En el supuesto en que el incumplimiento provenga de la Compradora, la Vendedora retendrá para sí la cantidad percibida en concepto de arras por importe de XXXXXXXXXXXX en concepto de indemnización. En ambos casos, producido el incumplimiento y abonadas las indemnizaciones, quedará rescindido el contrato, no teniendo las partes más reclamación entre ellas que las expuestas en los párrafos precedentes; permaneciendo la propiedad íntegramente en poder de la Vendedora renunciando ambas partes a la aplicación de los artículos 1.450 y 1.451 del Código Civil. QUINTA. - GASTOS. Todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento y ejecución de la escritura pública de compraventa serán abonados por la Compradora, a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) que será de cuenta única y exclusivamente de la Vendedora. Serán por cuenta y cargo de la Compradora todos cuantos gastos e impuestos correspondan o se devenguen por la titularidad y posesión del inmueble desde el día del otorgamiento de la escritura de compraventa. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del Ejercicio 2022, será abonado por las partes de forma prorrateada de modo que cada una abonará el importe correspondiente a los meses en los que haya sido propietaria del inmueble objeto del presente contrato. SEXTA. - ENTREGA DEL INMUEBLE. El inmueble objeto de compraventa se transmitirá como cuerpo cierto. El día de su entrega se hará libre de muebles (LA COCINA LA DEJABAN) , enseres y en estado de conservación similar al que se encuentra en la actualidad, según visita realizada por la parte compradora el 12 de septiembre de 2022. Asimismo, el inmueble deberá estar libre de toda carga y gravamen, libre de arrendatarios; y al corriente de los pagos de todas las tasas, impuestos, arbitrios vigentes y de gastos de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, en el caso que los hubiera, que hasta esa fecha hubiese girado la Comunidad de Propietarios. ( ESTO ES A FECHA DE FIRMAR ESCRITURA ANTE NOTARIO?) porque claro....si firmamos antes del 1 de noviembre en el notario, pero te vas el dia 20 de noviembre, esos 20 dias, deberian de pagarlo ellos, suministros, comunidad,ibi,basura, etc. En este mismo acuerdo la parte Compradora permitirá a la parte Vendedora permanecer en la vivienda tras la escrituración y hacer uso de las misma hasta realizar la mudanza a la nueva residencia de la Vendedora, siendo la fecha máxima el 20 de noviembre de 2022. SÉPTIMA. - NOTIFICACIONES. Cualquier notificación o comunicación que deba realizarse de conformidad con este contrato o en relación con el mismo deberá hacerse por correo electrónico, siempre y cuando se acuse recibo de los mismos, o por correo certificado o burofax dirigido a las siguientes personas y datos de contacto: Por la VENDEDORA: Por la COMPRADORA: OCTAVA. - MODIFICACIONES AL CONTRATO. En ningún caso se reputará como válida una modificación al presente contrato si no ha sido efectuada por escrito y firmada por cada una de las partes aquí intervinientes. NOVENA. - COMPETENCIA Y JURISDICCIÓN. Para cualquier divergencia o duda que pudiese surgir sobre la interpretación o ejecución del presente contrato, las partes, con renuncia expresa de su propio fuero, si lo tuviesen, se someten a la Competencia y Jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid capital. Y en prueba de conformidad, las partes suscriben el presente contrato por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en doce hojas de papel ordinario, en el lugar y fecha señalados en el encabezamiento. LA VENDEDORA LA COMPRADORA
El Administrador de fincas o en su defecto el presidente de la Comunidad. Mas que nada para saber antes de comprar en cuanto contribuye tu vivienda en los gastos, etc. Lo otro para saber si hay derramas o problemas que hagan sospechar futuras derramas, procedimientos judiciales, etc. Si conoces bien el edificio no tendría por qué haber problemas pero luego vienen muchas sorpresas por estas cosas.
Te he subrayado y resaltado lo que eliminaría o añadiría. Si quieres un consejo, pelea la eliminación a cualquier referencia de "compra a cuerpo cierto", tanto en el contrato de arras como en la escritura pública. Tu compras lo que has podido verificar visualmente, pero no compras a cuerpo cierto. Lo de los gastos a partir de la compraventa y otorgamiento en escritura pública lo condicionaría a que se produzca también la entrega de llaves. Es lo que se comentaba en mensajes anteriores, si compras y se quedan unos meses, entonces mal negocio para ti con esa cláusula.
Yo juraría, hace 10 años que no vendo una casa, pero el Ibi lo paga el que conste a primeros de año. De hecho si mal no recuerdo en mi ayuntamiento me queda un mes para pagarlo.
Los gastos pueden ser negociables aunque lo normal es que corra todo por tu cuenta. Si el piso realmente te interesa señaliza con arras, que conste que si el banco no concede hipoteca se te devuelva al no ser voluntad tuya ni estar en tu mano y plazos de entrega con penalizaciones si no cumplen, lo normal es fijar que te paguen un alquiler. En esas arras yo especificaría que no escrituro hasta que no abandonen la vivienda, quedarse con una hipoteca e inquilinos puede ser un problema. El banco entiendo no va a ir a ver si vive alguien o no en la vivienda el mismo dia de la escritura, creo ese no es problema. Por lo que te he leído en otros mensajes no tienes mucho problema en que te concedan la hipoteca, por lo que se entiende que debes de planificar en esa línea. Arras. Negocias con el banco o bancos la hipoteca. Mandan tasar (las condiciones pueden variar dependiendo de ella). Y firmar hipoteca cuando el piso esté libre. En cuanto a las plazas de garaje estarán en escritura independiente.
Hay algunas inmobiliarias que, en un alarde de falta de escrúpulos y de ética inexistente, no te permiten arras con posibilidad de devolución. Ojo con ese tema.
Con el banco puedes llegar a un acuerdo y obligarse a cumplir pero claro, con las últimas subidas te va a ser difícil te respeten más de una semana
@Ibi-TDI el administrador de la comunidad tiene que hacer un certificado como que la vivienda está al corriente de pago, lo pide el notario.
Creo mejor opción tasar, trámite hipotecario, y después arras. Más que nada por si sale mal la tasación. Puede resultar más baja de lo previsto y que no te den financiación(si puede ser tu caso, cláusula para no palmar arras), o una obra de importancia sin registrar, por ejemplo. Sobre la tasación, algunos bancos permiten que la hagas tú, siempre que la empresa tasadora que elijas esté homologada por el Banco de España. Si el que encarga la tasación eres tú, y no el banco... La tasación tiene validez durante 6 meses, y suele salir más barata que a través del banco. Otra cosa importante. Hasta que el banco no te envíe la FEIN, nada de lo que te digan es vinculante. Una vez tengas la FEIN, si te intentan subir precios o vinculaciones, les dices que se peinen.
el IBI le corresponde al titular a día 1 de enero de 2022. Al igual que nos pasa con el IVTM, como referencia y estando en un foro de coches. Ahi te quieren sacar unas perrillas...
Eso es en mi caso compre en marzo de este año , el ibi que lo pasan en mi localidad en octubre o noviembre , corre a cuenta del vendedor .
A mi me han dado esto sin vinculaciones TIN: 2,30% TAE: 2,631%, y en teoria me han dicho que me lo van a mejorar. Ya veremos.
No está mal, en mi caso tengo que apechugar porque no tengo aval y tengo dos churumbeles y una ex que chupan bastante... cuanto peor estás, más te estrujan.
Ya se ha explicado que es válido el pacto en contrario, y prorratear. Como están haciendo con los gastos de escritura (estrictamente la escritura, no impuesto sni...-) , por ejemplo (legalmente paga el vendedor, pero s e puede pactar otra cosa).
Totalmente de acuerdo, yo soy de esa opinión. Pero quería que se conociera la posibilidad de firmar sin ello. Hay otros documentos sin los que no se permite la firma, sin este, si se permite con consentimiento expreso del comprador.
@Ibi-TDI A continuación de este párrafo, deberás añadir una penalización diaria. En este mismo acuerdo la parte Compradora permitirá a la parte Vendedora permanecer en la vivienda tras la escrituración y hacer uso de las misma hasta realizar la mudanza a la nueva residencia de la Vendedora, siendo la fecha máxima el 20 de noviembre de 2022. Algo del tipo (la cifra la personalizas tú): Si, transcurrida la fecha máxima de 20 de noviembre de 2022, la parte Vendedora demorare el desalojo y puesta a disposición de la vivienda a favor de la parte compradora, aquél vendrá obligado a satisfacer a ésta, en concepto de cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios la cantidad de ciento cincuenta (150 €) por cada día de retraso durante los diez primeros días y el doble de dicha cantidad a partir del décimo día de demora.
Hemos puesto 100e/dia (que me parece poco), porque leyendo alguno de alquiler, el juez habia dicho que eran abusivas clausulas de 120e/dia. Eso si, el banco ha dicho que todo eso fuera del contrato de arras en un contrato a parte. Que en el contrato de arras no quiere ver nada que la casa esta con gente, porque no te da la hipoteca.
Brevisimo resumen, porque se me estan inflando los coj*nes cosa mala. Aun no hemos firmado arras, se supone que el miércoles jueves pero me estan dando ganas de no hacerlo. Realmente para que los dueños actuales les concendan la hipoteca de su nueva casa, tienen que vender y liquidar la hipoteca actual que tienen. Antes parecia que era un problema retraso del su promotor en entregarles las llaves de su nueva casa (tema plazo de obras). Ahora parece ser que es otra cosa. Nos dicen que claro que cuanto antes firmemos las arras y hagamos la compraventa en el notario antes piden ellos lo de su hipoteca. Que desde que se haga, les han dicho que unos 20 dias. Las fechas, los tiempos todo lo ponen elllos. Que si desde que firmemos tenemos que darles 20 dias. Que si tiene que estar firmado ante notario antes de 1 nov. Ahora una nueva, que 15 dias habiles desde que se firman arras hasta que el banco concede o no nuestra hipoteca, pasado ese tiempo (5 oct fecha limite), si el banco dice que no (que lo dudo pero nunca se sabe) se quedan con las arras en concepto de indeminación. Pero luego les parecia excesivo la "multa" x dia que esten en la casa desde la fecha que ellos mismos se han dado para marcharse. Y la multa/indeminacion he puesto simplemente lo que he visto en internet en contratos de arrendamiento. Y aun asi les sale mas barato que irse a un hotel...
Es decir. Voy a firmar arras sin que haya ido el tasador del banco. Voy a firmar arras sin tener el fein. Que si el 5 de octubre el banco me dice que no, se quedan las arras. Que si el banco (que dijo que iba a mejorar la oferta) no solo no la mejora o la mantenien, si no que me dice "jiji ibi son 1500 o 1400 al mes en lugar de 1200", pues me la como ricamente para perder las arras. Y luego nada, a esperar placidamente que efectivamente se marchen antes del 20 nov, y tengan 0 problemas con su hipoteca y/o la promotora.
Demasiados condicionantes e inconvenientes, es un chollo? Es el piso de tus sueños? No hay más opciones? Lo necesitas urgente? De no ser así... Yo personalmente no lo compraba, es más hace 19 años estaba en una situación similar a la tuya y no lo compré, busqué otra cosa con menos condiciones en mi contra (pagando un poco más pero ganando en seguridad y tranquilidad)
